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出版日期 2008年11月19日 第91期/总1414期
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- 2008年第91期
-理想家园
-北京楼市步入 抄底进行时
北京楼市步入 抄底进行时
购房者总希望楼价再降一降，出手再等一等。但大家心里又都明白就像楼价不会一直涨那样，楼价也不可能一直跌下去。有跌有涨的经济规律不会跟着咱们的想法而改变。
当“救市十条”、连续降息、减免契税等一个个托市信号从中央到地方被释放出来，回暖的迹象已经开始显现。“抄底”楼市就成为一个很现实的问题摆在我们面前。那么何时才是抄底的时机？如何找准“触底”的依据？哪些区域、哪些楼盘已经触底？哪些类型的购房者适宜见机出手呢？希望我们的报道能对您是否出手抄底的决断有所助益。
政策导向推动楼市触底
经济学家易宪容认为：“十条扩大内需的措施，不仅肯定房地产是国民经济的支柱产业，更肯定房地产对整个经济的拉动作用。”政策导向的变化，表明政府对推动房地产市场继续发展的决心。随着救市政策的出台，从长远看，房地产市场的供应量和需求量将进一步增长，因此房地产已经开始“横盘整理”，当下抄底并不为过。
对比去年的6次加息，10月内央行连续两次降息就是政府释放出的救市信号；而从11月1日起，下调个人首次购买90平方米及以下住房的契税至1%，免征印花税。购买普通自住房最低首付比例调到20%，享受基准利率最低0.7倍的优惠利率，下调住房公积金利率…… 则是直接对合理住房消费的政策激励。也预示着近几年来持续大力度控制房价高涨的政策周期已经结束，导向提倡合理住房消费的政策周期开始启动。
但政府重新强调房地产对经济增长的作用，并不意味着改变对开发商的信贷政策，易宪容在采访中表示：“从目前已出台政策看，政府救市是将以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的模式转换。房地产市场就是一个民生的市场，就是以消费为主导的市场，因此，房地产市场的价格也就得以这个基点定价。”
外资抄底蠢蠢欲动
在期待政策利好的同时，不少开发商依然对未来几年的房地产市场充满信心。在此前举行的第四届世界城市论坛上，任志强认为：“每年的商品房供应量很低，大概在四百万套左右，今年即使供应量加大，大概也在六百多套左右，按照将近5.96亿城市人口计算，只相当于家庭数的3％，这个供给量是很低的，不足以完全保证市场的供应量，所以我们只要有4％或5％的人去购买商品房，商品房仍然处于供不应求状态。”
出于对中国房地产业发展看好的预期，国外一些投资机构在金融危机的形势下依然增加在中国楼市的投资，率先开始了抄底行动。据戴德梁行的统计数据，2008年上半年，国内整幢建成物业（单一金额超过1000万美元）的买卖共有64宗，与去年同期的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗，购买主要位于上海和北京的物业。
价同07即可出手
在2007年之前，北京楼价基本以每年10%左右的幅度增长，处于正常范围；而在这之后的一年，楼价飞速上涨，“泡沫论”由此而来。但从王石的拐点论开始，北京楼市经过近一年的价格调整，已经有众多区域整体价格和项目均价回归至2006年底到2007年初的水平（详见D4版）。以近两年供应量最大的燕郊为例，上上城、燕京航城等百万大盘的价格在3800~4500元/平方米之间，与2007年初持平。在通州、马驹桥、五环沿线等区域楼市的整体价格也回到2007年初的程度。
在采访中，不少开发商表示当房价与2007年初持平时，说明房价基本处于合理高度，不会再有大的调整。潘石屹也认为，目前房地产发展将进呈“L”形态。从成交量上来看，已经到了“L”的折点，不可能再跌了。
有业内人士指出即使再有大幅度降价，也是个别开发商因为资金链断裂等原因，采用如任志强所说“秦琼卖马”的非正常方式。如果多数地产商开始“秦琼买马”，则说明房地产市场陷入与泡沫论相反的另一种不正常，对购房者来说并不见得是件好事。不久前北京市土地整理储备中心推出的两限价地块流拍，在增加商品房配建比例后才得以成交，说明当开发商资金紧缺后，受影响的不只是开发商自身。
股市中有一句话：“你永远不可能在最低点买进，在最高点卖出。”楼市里也一样，在期待房价降到最低点的时候，你可能就错过了购房的最好时机。所以在发现品质不错的楼盘，价格处于你可以承受的范围时，不妨考虑出手抄底，毕竟不可能天天遇上秦琼卖马或者杨智卖刀。
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